美联储19日将召开为期两天的货币政策例会。考虑到扭转操作本月即将结束，近期美国经济数据表现逊于预期，欧债危机存在诸多不确定性，市场对美联储推出第三轮量化宽松(QE3)的呼声渐高。
分析人士认为，从降低信贷成本、释放流动性、支撑经济增长等方面看，美联储实施新的资产购买计划带来的实际效果可能相当有限，还会带来令人担忧的通胀副作用，因此，短期内祭出QE3的可能性不大。相比之下，延长扭转操作或是美联储政策工具箱中的更好选项。
去年9月，美联储宣布推出总额4000亿美元的扭转操作，在买入6年至30年期公债的同时卖出同等数量的3年和更短期限的公债。据国际清算银行估计，该项政策可能压低美国十年期国债收益率约0.85个百分点，与QE2成效相似。
重要的是，扭转操作是对美联储现有资产组合进行结构性调整，没有新印钞票，引发高通胀的风险较低。而推升通胀恰恰是此前两轮量化宽松政策备受质疑的地方。
如果美联储再推扭转操作，规模料不会超过上一次。资料显示，目前美联储持有的短期公债规模不到2000亿美元，这令其“卖短买长”的操作规模受到限制。此外，选择继续实施扭转操作后，美联储很可能重点关注住房抵押贷款支持债券的置换，以定向支持房地产市场，为美国经济复苏提供支持。
其实，美联储的政策工具箱里还有其他选项，如进一步延长低利率政策实施周期的前瞻指引，或下调现为0.25%的法定准备金和超额准备金利率，或下调现为0.75%的银行贴现率等。不过目前美联储已经承诺将零利率周期“至少维持到2014年末”，对于市场而言该政策的有效性将随着周期的延长而递减，因此这一选项不会是美联储政策工具箱中的首选。而后两项措施成本大于收益，对美联储而言吸引力也不大。因此，如果美联储准备实施新的宽松措施，继续延长扭转操作当是最可能选项。
事实上，对当下的美国经济而言，关键在于提振企业和居民对经济复苏的信心，从而推动居民增加开支，促使企业加大投资、增加就业。能对这一点起到作用的，应该是弹性的财政政策。不过，在11月总统大选尘埃落定前，美国财政政策预计仍会处于相对真空状态，因此刺激经济增长的担子还将落在美联储肩上。
在欧债问题持续发酵、新兴市场经济增速下滑的情况下，投资者纷纷涌入被视为“避风港”的美国国债市场。避险情绪高涨支撑美国国债需求，推动国债收益率连创历史新低。考虑到信贷成本已经没有太大下降空间，资金大量流入美元资产也保证了市场拥有较充足流动性，在此情况下美联储并没有太多政策施展空间。对QE3加以保留以备经济面临更严重威胁时再启用，应是合理选择。
眼下虽然美联储内部对实施额外宽松政策分歧明显，但欧洲形势的不断恶化令美国金融市场承压。一旦金融市场紧张局势升级，美联储将不排除动用手中工具予以回应。由于传统的暑期假日即将到来，欧洲可能出现一段时间的政策真空期，加大了市场爆发突然性风险的可能性。美联储对此将不会掉以轻心。从这一点上看，如果欧债危机进一步恶化并蔓延，美联储很可能在8、9月份有所行动。
美国房地产在步履艰难中复苏
从就业率等指标来看，美国的房地产市场仍然低迷。但笔者通过走访调研发现，在利息房价双低的推动下，消费者和投资者已经开始重返房市，连心有余悸的金融企业都重新抛出了橄榄枝。房地产的回暖，将对美国经济的可持续复苏和提高就业率起到不可估量的作用。
很长时间以来，笔者都强调一个观点：次贷危机是美国金融危机的导火线，在房地产业得到真正意义上的复苏以前，美国经济不可能复苏。事实证明，美股相对较快的复苏和消费者信心的逐步恢复并没有带来美国经济真正意义上的复苏，尤其是就业率的真正改善。人们依然心有余悸，公司照旧持币观望，美联储仍然谨小慎微，经济学家们像以往一样各抒己见。那么，美国房地产业现状究竟如何呢？所谓“春江水寒鸭先知”，笔者最近在房地产重灾区佛罗里达和加利福尼亚两州度假兼调研，发现美国房地产正在步履艰难中复苏。我们有充足的理由相信，“更待江南半月春”的房地产复苏，将对美国经济的可持续复苏和提高就业率起到不可估量的作用。
“水寒”之一：房地产就业依然低迷不振房地产业是美国为数不多的劳动力密集型产业。房地产的上游是建筑业，就其性质而言，在美国盖房子用美国工人天经地义顺理成章，这和美国很多公司采取的外包业务不一样，它不可能通过网络由数千里以外的印度员工完成。因此，房地产的低迷首先导致的是建筑业的就业机会骤减，使其成为美国失业率最高的“重灾区”(附表).
从2006年的就业高峰迄今，建筑业共损失了210万个就业机会，其中民宅建筑为140万。美国现有的失业大军中约有170万之众为建筑工人。2012年1月的最新数据表明，美国建筑业的失业率在2011年12月20.7%的基础又上升了2.5%，与美国整体失业率的下降趋势背道而驰。显而易见，建筑业这个龙头还甩不起来，不但自身失业率最高，而且大大拖了整个社会就业复苏的后腿。
笔者上周在住处附近的小区里散步，看到一个6000平方英尺(约600平方米)的两层新房展示。建筑商盖茨先生介绍，他专为高档客户量体裁衣建造定制房(custom home)，像这样兼做销售办公室的样板房他总是保持一个在市场上，如果被人看中就卖掉然后再建。过去每年通常会卖掉两三个样板房，可是眼下这个样板房自从2011年10月上市以来就一直无人问津。生意不景气，公司原本就不多的员工都被裁得差不多，接到活就外包，平时的琐事除了太太帮手，有时正在上大学的孩子也帮一把。“生意不稳定既养不起人，也留不住人。我已经很幸运了，附近的小建筑商这几年相继倒闭好几个。”
“水寒”之二：房价低谷徘徊，“出走人”雪上加霜
盖茨推出的定制房每套118.8万美元，平均每平方英尺198美元(约每平方米2131美元)，这比我5年前每平方英尺324美元的购房价低了几乎40%！滑稽的恰恰是，处在低谷的房价让投资者观望，让潜在的房主犹豫，他们在问自己：房价会不会再跌？
2011年四季度，美国独门独户现房(single-family existing-home)的中间价为16.35万美元，同比下降了4.2%。而其中因付不起房贷被债主收回房权的房屋或是因拖欠房贷金额太大、时间太久而被迫贱卖的比例竟然高达30%，这种行为成为压低房价的主要杀手。唯一可喜的迹象是，比2010年同期的34%有所下降。
房价低的另一个杀伤力在于，很多房主所拥有的房产市场价值已经低于所欠银行贷款。最新研究显示，截至2011年四季度，美国有1100万个房主处于“淹在水下(under water)”的状态中，占总数的22.8%，环比增加3.7%。“淹在水下”是个非常传神的说法，水下憋气时，面对着生理承受和心理恐惧的双重挑战。在这种窒息中，真正没有钱的人只有破罐子破摔，搬家走人。但更糟的是，即使是有钱能够偿付房贷的这时候也坐不住了，只要用每月房贷的一半或是更少的钱，就可以租到相同的住房，省下的房地产税还不算。面对金钱利益和情理的天平，美国人非常实际，他们没有当年香港人在房地产大跌价时“欠债还钱”和“人不死债不烂”的道德伦理，而是从法律角度揣着大不了宣布破产的想法，10年后重头来过—个人破产在美国的个人资信报告上会被保留长达10年之久。在这种合法追求实际利益的心理下出现了一批“战略破产者(Strategic default)”，这样的房主被称为“出走人”(walkaways)，占到了“有问题房贷”的20%，使得本来就弱不禁风的房地产业雪上加霜。
“水寒”之三：失业率居高不下
除了房地产业尤其是建筑业自身的就业问题外，美国长期居高不下的失业率是房地产业迟迟不能复苏的一个重要因素。2012年最新的报告显示，美国的失业率停留在8.3%，比金融危机后的最高点虽然有所下降，但从历史的角度看，1948-2010年的平均失业率为5.7%，其间最高的不过是1982年11月的10.8%。
失业率居高不下对房地产的抑制作用显而易见。首先，在美国，人们往往是一失业先卖房，一是因为没有了工作根本就付不起房贷，二是卖掉房子往往可以拿回全部或是部分首付，三是卖了房子才有找工作的自由空间—美国人找工作的概念和国内完全不一样，主要是看行业的需求而不拘限于自己所在的城市，“哪里有工作，哪里就有我的家”是对美国劳工群体最形象的描述。然而，房地产不景气，失业后房子不能及时脱手，就把失业者锁定在原地动弹不得。
其次是心理问题。失业带来的心理压力据说仅次于直系亲属的死亡和离婚，不但失业者自己恐惧，身边的亲友同事无不人心惶惶。所以，原本要买房的推迟计划继续租房，原本要换大房的且居蜗室，这种心态对房地产的抑制作用不言而喻。
另外，房地产不景气，与其相关的产业链也势必受到影响。比如既是到大公司谋职的白领热门又是自由职业者首选的房屋贷款经纪人，就是房地产的衍生行业。过去5年，这个行业的就业人数缩水50%，从2005年最高峰时的50.5万之众到今天不足25万。
“鸭先知”之一：个体投资者蠢蠢欲动
笔者此次度假的第一站是佛罗里达州的戴尔瑞海滩(Delray Beach).2003-2007年我在欧迪办公任职时曾在此地住了四年多，离开时正赶上次贷危机，本来买了做投资的几套房子没来得及脱手就被套住了，后来委托物业管理公司出租。转眼5年过去，此番故地重游就是想看看那里的市场究竟如何，如果有起色就考虑把房子出手。
“现在整个小区大约有35个单元在出售，价格7.5-12万美元不等。”经纪人艾丽丝介绍说。我一听就懵了，这个高尔夫球场小区总共不过200多户，在售单元比例超过17%，并且这四套住房当年的成交价格是每套32.5万美元，也就是说5年后它们最多只值当初买价的1/3。艾丽丝看出了我的沮丧，多少带点安慰地说：“价钱虽然不高，但是交易开始频繁起来，这个月就卖掉了好几套。基本上全是职业投资者买了出租。已经有租户的房子，不但抢手而且卖得价格也好。而那些付不起房贷被银行收回的空房就不行了，7.5万美元都没人要！”
和太太一商量觉得这房子不能卖。美国的职业房地产投资者，嗅觉特别灵敏，动作异常迅捷。既然这些家伙在买房，肯定房价是到底了，这时有钱应该买房才对，至少不应该卖房子。艾丽丝同意我们的分析，她说全美2012年1月售出的房子有23%的买主是投资者。房地产怕静(没动静)不怕贱，有了动静库存就减少，库存一少，价格就开始回升。
“鸭先知”之二：利息房价双低，消费者跃跃欲试
在洛杉矶，为了保证可比性，我们把要看的房子定位在300万美元左右的高档海景洋房。
第一座城市是位于洛杉矶市郊的 Rancho Palos Verdes，这里人口不到5万，是一个颇为富裕的小城。参观的海景房最初要价374.9万美元，后因为无人问津跌至349.9万美元，就在我们抵达的前一天又降了10万美元，住房面积5810平方英尺，每平方英尺585美元(相当于每平方米6298美元)。接待我们的卖方经纪人喜滋滋地告知，价格刚一下来就有三个询价，这在次贷危机后的几年里是不多见的。可见只要价格到位，消费者是有的。陪同的朋友介绍，美国房地产的特点向来都是利息低时房价高，房价低时利息高，眼下是房价基本触底，而利息则几乎是前所未有的低，是千载难逢的双低时机，对购房者特别有利。而且大家都知道如此低的利息不会长久，所以消费者的购买欲望开始回升。待我们回到达拉斯后，房子已经易手成交。
第二站停留的城市圣芭芭拉(Santa Barbara)，原本是加州富人和好莱坞明星度假或是定居的首选，然而典型的内需消费和服务性经济让其在经济萧条期间备受打击。
按图索骥来到要看的待售海景房，主人因为经济不景气已经拖欠房贷按揭好几个月，在银行逼迫下无奈同意“短售(short sale)”。所谓“短售”，与银行收回房权后再卖有所不同，“短售”时房主仍拥有房权但同意降低价格尽快出售，售房款虽然低于所欠房贷，但银行同意免去所缺款项，这样房主可以避免个人破产或是资信受损，说不上是皆大欢喜但也算是“两害取其轻”。这栋三层楼的住宅共5610平方英尺，当年房主以400万美元购入并贷款360万(首付10%)，现在房主和银行商定的短售价格为300万美元，是原房价的75%。也就是说如果成交，银行光是贷款本金就要净亏60万美元。不过代表银行的经纪人告知，亏归亏，银行还是宁愿“短售”而不收回房权，因为那样的房子因没有房主的呵护而急速贬值，银行的损失更大。就在我们看房的同时至少有三对夫妇也来看房，而前一天也有好几对夫妇前来，大多数都是因为股市复苏后感觉“变富”了的“婴儿潮”一代在为自己的退休寻找人间天堂。
在西海岸“解剖”的最后一只“麻雀”位于旧金山。这是一栋三层楼的海景房，欧洲现代设计风格，坐在阳台上可以远眺金门大桥和海湾。房子总价269.5万美元，每平方英尺的均价高达1009美元，比前两个海景房要贵70-80%。旧金山的房价高主要有两个原因，一是靠硅谷近，高科技行业的复苏和一些公司的上市为当地的房地产注入了一针及时的强心针；二是旧金山素来就是华人移民的首选地，眼下的中国富人移民潮也推动了这里的房价。卖方代理表示最近一个月就成交了三套百万美元以上的房子，这在次贷危机以后尚属首次。
三个城市三只“麻雀”，虽然情况完全不同，但是归根到底殊途同归：或是股市恢复提高信心，或是高科技创造就业刺激市场，总之房产市场在复苏。消费者依然小心翼翼，所以降价是关键，只要价格够低，消费者在经历了几年风声鹤唳的恐慌之后终于又重新开始跃跃欲试。就业一上，股市一涨，价格一降，利息一跌，买方市场正在悄悄地向卖方市场进行质的转换。
“鸭先知”之三：金融企业战战兢兢重返地产界
说到银行业，更确切地说是整个金融业，它们既是房地产次贷危机的始作俑者，同时又是最大的受害者。用“一年挨蛇咬，十年怕井绳”来形容银行业对待房地产业的态度再准确不过了。
次贷危机引发金融危机后，房地产变成一只烫手山芋，银行业对其丢之唯恐不及。这种心有余悸的感觉迄今还非常明显。笔者最近做了一次“再贷款(refinance)”，即用利息较低的新贷款取代利息较高的原有房贷。银行所要的资信文件之复杂、审核的程度之细致和所走的程序之繁琐，与2008年在次贷危机已经爆发时相比，有过之而无不及。除了过去三年的纳税纪录(证明经济实力)和过去两个月的工资单(证明还没有加入失业大军)，更是要所有银行过去两个月的账单细节和社会保险的细节等。笔者常常调侃银行业的朋友，说他们的行业是“天生嫌贫爱富，总是锦上添花，绝不雪中送炭，一定落井投石”。金融危机后的银行业在对待房贷业务上连传统的锦上添花之举都战战兢兢，这与当初导致次贷危机的不顾一切降低标准放贷的做法简直就是天壤之别，这样的直接后果无疑是推迟和延缓房地产本来应有的复苏。
那为什么说银行业“战战兢兢重返房地产”呢？银行毕竟是靠贷款赚钱，它们最终总是离不开房地产这块巨大的馅饼，并且已经开始重新闻到其香味。《华尔街日报》3月19日刊登的一篇报道指出， 2008年9月，美国政府接管摇摇欲坠的两大住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”，意在遏制次贷危机蔓延，挽救房地产市场。同时，美国财政部开始大量收购无人问津的劣质房贷债券，截至2009年底，美国财政部共购进2250亿美元的房贷债券，现在回头看，不能不说这是一个极具远见的大手笔“救市”。随着时间的推移，人们对房地产的信心开始回升，财政部从2011年3月开始分批抛售这些债券，每次100亿美元。结果市场看好，财政部不但不赔钱还有得赚，美国政府宣布已经在这笔“救市”交易中赚了250亿美元！而购买这些债券的恰恰是当年被吓破了胆、对这些债券不闻不问的金融机构！
同一天《华尔街日报》头版的另一篇题为《华尔街做起了房东的买卖(Wall Street Keys On Landlord Business)》的文章，更能说明金融业对房地产态度的巨大变化：“房利美”和“房地美”因为房主拖欠月付收回了大量的房权，截至2011年底，它们手上共有18万个这样的房产，价值147亿美元。这在金融危机时是最让人头痛的东西，因为没有房主的精心呵护收回的房产往往急剧贬值，同时殃及池鱼连带周边的房产贬值。“房利美”和“房地美”原本是用零售方式把收回的房地产卖给新房主或是个体投资者。可是现在情况不同了，华尔街的大牌金融机构愿意用批发的方式购买这些地产，然后出租盈利。行业内的估计显示，出租房产行业的回报率高达8%，非常具有吸引力。甚至连金融大鳄巴菲特都在一次电视访谈上发话说“要买它几万个房子出租”。为稳定市场，“房利美”和“房地美”要求购房的金融机构必须要持有房产一定的年数，也就是说不允许“炒房”。显而易见，上述变化不仅仅表示金融界对房地产信心的恢复，而且将会加速房地产的复苏。
中国没义务也没必要救市
虽然美国的房地产市场依然低迷并可能已经触底，但中国既没义务也没必要在此时参与救市并提前抄底。“没义务”是因为虽说世界是平的，依我看国界在金融危机中其实变得日益清晰，在当今世界虽然很难独善其身，不能完全“莫管他家瓦上霜”，但是“各人自扫门前雪”常常更加重要；“没必要”是因为美国政府在2008年的救市从宏观上看是成功的，美国房地产的复苏大局已定，复苏只是个迟早和快慢的问题。至于从投资的角度抄底，以笔者在美国做房主多年的经验和投资房地产的得失体会看，虽然此刻抄底是天赐良机，但是中国已经错失机会。理由是，虽然美国房地产复苏当中也有外资包括中国资金流入的影响，但是其所占的比例和所起的作用可以说是微乎其微。中国政府、企业和个人无论从心理上、组织上或是资金的调动速度上以及投资后的管理方面都没有做好准备，也就是不具备抄底的理念、经验和工具。这样的大手笔海外战略投资需要三者俱全，缺一不可，而中国的海外投资尚在襁褓之中，既冒不起这个险，也没有能力和必要去冒这个险。
美国房地产次贷危机对中国最大的借鉴意义在于，“天下没有不散的宴席”，泡沫之后必然是破灭，泡沫越大，破灭得越惨烈，恢复得越缓慢。笔者一向不认同用历史来预测未来，因为历史是不变的，而未来却是多变的，但是观察和研究历史必定影响我们的行为。以中国擅长以前车之鉴防后车之覆的文化看，美国房地产危机的教训不可能不为制定政策者们所关注，当然在这之前的还有记忆犹新的香港地区和日本房地产泡沫的破灭。中国出台的房地产调控政策好比在即将要爆炸的轮胎上及时地扎上几个漏气的针眼。说不痛是不可能的，但是所避免的灾难和损失却显而易见。
作家梁晓声说：“影响现实的，是离现实最近的史。”言简意赅，一语中的。
