住建部政策研究中心主任秦虹

　　博鳌论剑房地产金融 多位房地产金融业人士认为——

　　在昨日的博鳌论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产直接融资比例将上升，融资渠道将更加多元化，房地产金融创新将进一步发展。多位房地产金融人士则对记者表示，未来房地产企业融资成本下降为大势所趋。由于商业地产开发比例的上升，权益性融资将受捧。

　　随着利率市场化和房地产A股再融资开闸，房地产企业如何“找钱”成为热点话题。“我从2010年就开始跟踪研究房地产金融创新的一些新的苗头，因为我们大致判断从国十条之后，对住宅市场的抑制投资和投机性的需求、去杠杆的政策会恐怕会长期坚持。”在昨日举办的博鳌房地产论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　融资现状：

　　房地产直接融资比例上升

　　秦虹表示，贷款方面对于房地产投资的抑制和“去杠杆化”令房企从银行贷款愈加艰难，而房地产利润率下降及对于资金要求更高的商业地产普遍投资加速，这一切都将使得开发企业也探讨新型的金融创新工具。

　　秦虹直言，未来房企金融创新一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。“我们研究了在国外比较成熟的房地产市场，在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，其中公募市场和私募市场都是直接融资。”

　　同时，她坦言，在过去5年，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。“比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已达40%。”

　　渠道多样：

　　境外融资“便宜的钱”受捧

　　在论坛上，诸多地产商纷纷表示，在不缺钱的情况下，他们更看重“钱是不是够便宜”。受境外融资低廉成本的吸引，越来越多的企业奔向境外融资的怀抱。

　　目前，美国国债收益率达到历史低点，五年期美国国债收益率为5.6%到5.7%，加上利差，资金成本很低，美元融资五年期贷款利率仅为1.35%，十年期利率为2.58%。瑞银证券董事总经理赵驹提到，万科今年的融资利率仅为2.75%，大大节省了资金成本。

　　而秦虹则表示，中小房地产企业的境外IPO也再次启动。

　　与此同时，国内地产A股再融资正待开闸。自从8月2日新湖中宝推出再融资方案以来，告发出再融资方案的房企已有新湖中宝、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企，再融资总额已达225亿元。

　　对媒体近期频频提及的“房地产企业再融资是不是泡沫”的问题，国务院发展研究中心金融所副所长陈淮在论坛上反问了一句：“房地产企业不拿地、不融资，它干什么？”并称消耗土地、资金，这是正常的再循环过程。

　　房地产信托、基金、资产证券化等新兴融资方式也在慢慢发展之中。“券商的类信托业务也大部分投向了房地产，此外还有基金和信托的联合，银行和信托的联合，都提供了一些直接融资的具体方式。”秦虹表示。

　　德信资本董事长陈逸枫也表示，“2013年，预计房地产基金规模增量将达2000亿元，相比2012年翻番。”在资产证券化方面，已出现多个机构开始尝试。高和资本和住建部政策研究中心共同撰写的《民间资本调研报告》中提到，当前在我国的资产证券化的业务已经有案例出现。

　　业内观点

　　商业地产需要“长钱”

　　记者在论坛上向多位地产金融界人士了解到，未来房地产融资成本进一步下降是大概率事件。

　　“2012年初，房地产融资情况是最严峻的，从去年5月开始有所宽松，到了今年，房地产基金的融资成本已经下降3~4个点。”陈逸枫介绍说，目前房地产基金偏债券型的融资成本已从24%左右下降到20%左右。

　　盛世神州基金首席执行官李万明对记者表示，由于整个房地产整体利润率也在逐步下降，未来房地产融资的成本必然也会跟随下行。

　　高和资本执行合伙人苏鑫则认为，对以商业地产为主的地产企业来说，融资成本只是一个方面，融资的长短是另一个方面。“商业地产需要大量资金，对于他们来说，关注的是有没有‘长钱’。”他认为，未来权益化融资、资产证券化前景将更广阔。(记者 潘彧)